Tabelle millesimali: si modificano senza l'unanimità dei consensi

L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle spese, non ha natura negoziale, per cui esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile.(Cassazione S.U. n. 18477/2010) Le tabelle, infatti, sono allegate al regolamento condominiale (art. 68 dd. Aa.c.c.) il quale viene approvato dall'assemblea a maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. (art. 1138 c.c.). Ne consegue che anche le tabelle devono essere approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. Questo principio è stato di recente applicato dalla suprema corte (sent. n. 11387 depositata il 13 maggio 2013) che ha accolto, con rinvio, il ricorso presentato da un condominio contro la sentenza con la quale la Corte d'appello aveva dichiarato la nullità di una delibera condominiale nella parte in cui erano state modificate le quote millesimali già attribuite, per come risultanti dalle tabelle allegate al regolamento condominiale perché detta delibera modificava dei criteri legali/convenzionali relativi alla ripartizione delle spese, sulla base del voto reso dall'assemblea a maggioranza e non ad unanimità dei condomini. I giudici di legittimità, contrariamente, hanno applicato l'orientamento delle sezioni Unite precisando tra l'altro, che questa modalità di approvazione non comporta alcun inconveniente nei confronti dei condomini, in quanto, nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere la revisione ex articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile. E' bene ricordare che nella legge di riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012 n. 220, in vigore dal prossimo 18 giugno) ha recepito in parte questo indirizzo stabilendo che, in linea di principio, i millesimi espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità (art. 69, 1° co. dd.aa.c.c.). Tuttavia possono essere modificati o rettificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza di cui all'art. 1136,2°co c.c., quando risulta che sono conseguenza di un errore o quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari) è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_13556.asp

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Cassazione: non c'è bisogno delle tabelle millesimali per ripartire le spese in un condominio

Non è necessario che esistano già delle tabelle millesimali per poter far funzionare un condominio. È quanto ricorda la Corte di Cassazione con sentenza n.12471/2012 spiegando che è pur sempre possibile una gestione condominiale con la conseguente ripartizione delle spese e con la valida costituzione delle assemblee e delle relative deliberazioni. Come spiegano i giudici di piazza Cavour, per formare le tabelle millesimali, come pure per modificarle, non c'è bisogno della forma scritta "ad substantiam" e per questo l'esistenza di un criterio di ripartizione può anche essere desunto da fatti concludenti come il costante pagamento per più anni delle quote millesimali secondo criteri prestabiliti, invece della formale approvazione. Naturalmente resta la possibilità per il condomino "di impugnare la ripartizione delle spese quando questa non rispetti i criteri dettati dalla legge, per essere divergenti il valore della quota considerato ai fini della spesa e quello reale del bene in proprietà esclusiva". Il caso preso in esame dalla suprema corte riguarda un condominio della capitale che era stato chiamato in giudizio dalla proprietaria di una delle unità immobiliari con la richiesta di dichiarare nulle le delibere assembleari con cui erano stati approvati il bilancio consuntivo e il bilancio preventivo. Secondo la condomina la ripartizione delle spese "era stata effettuata applicando tabelle millesimali (ad esclusione di quella A, già modificata e revisionata) difformi dalla reale consistenza delle singole unità immobiliari". Nella parte motiva della sentenza la corte ricorda che le tabelle millesimali "possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, posto che l'allegazione di esse al regolamento rappresenta un dato meramente formale che non muta la diversa natura intrinseca dei due atti, potendo i condomini, in mancanza di un regolamento con annesse tabelle ai fini della ripartizione delle spese (di tutte o alcune di esse), accordarsi liberamente tra loro stabilendone i criteri, purchè sia rispettata la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva di questi, essendo il criterio di ripartizione previsto dalla legge (art. 1123 c.c.) preesistente ed indipendente dalla formazione delle tabelle (in tal senso, v. Cass. 3 dicembre 1999 n. 13505)". http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_13147.asp

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